Non-QM Underwriting: Se Convierte en el Nuevo Estándar de los Préstamos
Hipotecarios
20 de noviembre de 2025

A pesar de las altas tasas de interés, la escasez de inventario y los bajos volúmenes de
originación, las hipotecas non-QM (Non-Qualified Mortgage) han surgido como un motor
de crecimiento sorprendente para la industria hipotecaria. Según Global Markets Research
de Nomura, la emisión de non-QM está en camino de alcanzar los $70 billones en 2025, un
aumento del 59 por ciento respecto a 2024. Este crecimiento no se debe a estándares
crediticios más flexibles, ya que los puntajes FICO promedio se mantienen entre los más
altos jamás registrados. La diferencia clave ha sido la adopción de la certeza desde el
inicio, un proceso que evalúa la elegibilidad y el riesgo del prestatario desde la primera
interacción, reduciendo errores, revisiones adicionales y retrasos.

Los sistemas avanzados de verificación basados en datos han acelerado la toma de
decisiones, mejorado la calidad de las solicitudes y fortalecido las relaciones con los
brokers hipotecarios. Los prestamistas que aprovechan estos flujos de trabajo non-QM
han logrado escalar operaciones sin aumentar proporcionalmente el personal, proteger
sus márgenes y acceder a segmentos de prestatarios que anteriormente eran desafiantes
desde el punto de vista operativo. Lo que non-QM ha perfeccionado, incluyendo la certeza
en etapas tempranas, la verificación asistida por IA y la toma de decisiones supervisada
por humanos, ahora está sentando las bases para convertirse en el estándar en toda la
industria hipotecaria

FICO Revoluciona el Mercado de Puntajes de Crédito: The Wall Street Journal
02 de octubre de 2025

FICO ha dado un paso importante en la industria crediticia al lanzar un nuevo modelo de
precios que permite a prestamistas y revendedores acceder directamente a sus
puntuaciones, sin pasar por las tres grandes agencias: Experian, Equifax y TransUnion.
Esta medida reduce los costos asociados, ya que elimina los recargos que solían aplicar
estas agencias. Ahora, se puede optar por una tarifa fija de $10 o por un modelo mixto que cobra $4.95 por reporte y $33 al momento del cierre del préstamo. La noticia tuvo un
impacto inmediato en el mercado: las acciones de FICO subieron con fuerza, mientras que
las de las agencias tradicionales cayeron notablemente.

Este movimiento se da en medio de una presión creciente por parte de los reguladores
para reducir los costos del acceso a la vivienda, algo que afecta directamente a millones
de compradores. La FHFA (Federal Housing Finance Agency) ya había aprobado el uso del
modelo VantageScore, creado por las propias agencias de crédito, en hipotecas
respaldadas por el gobierno, lo que puso en duda la posición dominante de FICO. El
director de la FHFA, Bill Pulte, consideró el anuncio como un “primer paso” e instó a las
demás agencias a seguir el ejemplo con precios más justos y transparentes. Aún queda
por ver si esta iniciativa se traducirá en ahorros reales para los prestatarios.

Expertos de Stanford proponen reducir la participación de las GSE en el mercado hipotecario estadounidense
30 de abril de 2025

En un reciente artículo de opinión publicado en el Wall Street Journal, John H. Cochrane y Amit Seru, ambos investigadores senior en la Hoover Institution de la Universidad de Stanford, señalaron la urgencia y necesidad de ampliar el papel del sector privado dentro del mercado hipotecario de Estados Unidos. Según los académicos, Fannie Mae y Freddie Mac —las dos entidades patrocinadas por el gobierno (GSEs)— actualmente garantizan más del 60% de los nuevos préstamos hipotecarios, en comparación con el 45% que manejaban antes de la crisis financiera de 2008, consolidando así una presencia mayor que nunca.

¿Qué ha obstaculizado el desarrollo de un mercado privado más dinámico? En primer lugar, las GSEs han flexibilizado sus criterios de evaluación crediticia para competir con los prestamistas privados. Por ejemplo, Fannie Mae y Freddie Mac ahora están autorizadas a respaldar hipotecas de hasta 1.1 millones de dólares, un segmento que tradicionalmente era atendido por el sector privado. Además, una regulación más estricta y el mayor escrutinio por parte de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) han desplazado aún más negocios fuera del ámbito privado. Con un portafolio de préstamos hipotecarios que alcanza los 7.5 billones de dólares, el gobierno asume nuevamente un riesgo significativo en caso de una caída en los precios de la vivienda. Esta elevada participación de las GSE también limita la innovación en el mercado.

Los préstamos Non-QM se posicionan entre las clases de activos preferidas dentro de la estrategia de crédito privado de PIMCO
10 de diciembre de 2024

PIMCO, el principal inversionista institucional en renta fija de los Estados Unidos, ha identificado el financiamiento hipotecario residencial —en particular los préstamos no calificados (Non-QM)— como uno de los sectores de inversión en los que mantiene una alta convicción dentro de su estrategia de crédito privado. Según PIMCO, el mercado hipotecario residencial ha mostrado varias tendencias atractivas en los últimos años. Los bajos niveles de préstamo a valor (LTV), los estrictos estándares de originación de crédito y el respaldo del crecimiento sostenido en los precios de las viviendas han brindado a los inversionistas privados fundamentos crediticios sólidos y valoraciones atractivas.

Con la transformación del sistema bancario estadounidense desde la crisis financiera global, los bancos se han enfocado en fortalecer su rentabilidad a largo plazo, reduciendo su exposición al crédito en balance que exige altos niveles de capital. Esto ha impulsado a inversionistas institucionales como PIMCO a buscar oportunidades en financiamiento respaldado por activos. Según datos de JP Morgan, el mercado de préstamos Non-QM ha registrado un sólido crecimiento anual desde 2016. Para 2022, su tamaño alcanzó aproximadamente los 41 mil millones de dólares, y para el 9 de septiembre de 2024, se situaba cerca de los 28 mil millones. El segmento hipotecario residencial representa actualmente la mayor proporción dentro del conjunto de oportunidades de inversión en activos de PIMCO.