Perspectiva del Mercado
Expertos de Stanford proponen reducir la participación de las GSE en el mercado hipotecario estadounidense
30 de abril de 2025
En un reciente artículo de opinión publicado en el Wall Street Journal, John H. Cochrane y Amit Seru, ambos investigadores senior en la Hoover Institution de la Universidad de Stanford, señalaron la urgencia y necesidad de ampliar el papel del sector privado dentro del mercado hipotecario de Estados Unidos. Según los académicos, Fannie Mae y Freddie Mac —las dos entidades patrocinadas por el gobierno (GSEs)— actualmente garantizan más del 60% de los nuevos préstamos hipotecarios, en comparación con el 45% que manejaban antes de la crisis financiera de 2008, consolidando así una presencia mayor que nunca.
¿Qué ha obstaculizado el desarrollo de un mercado privado más dinámico? En primer lugar, las GSEs han flexibilizado sus criterios de evaluación crediticia para competir con los prestamistas privados. Por ejemplo, Fannie Mae y Freddie Mac ahora están autorizadas a respaldar hipotecas de hasta 1.1 millones de dólares, un segmento que tradicionalmente era atendido por el sector privado. Además, una regulación más estricta y el mayor escrutinio por parte de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) han desplazado aún más negocios fuera del ámbito privado. Con un portafolio de préstamos hipotecarios que alcanza los 7.5 billones de dólares, el gobierno asume nuevamente un riesgo significativo en caso de una caída en los precios de la vivienda. Esta elevada participación de las GSE también limita la innovación en el mercado.
Los préstamos Non-QM se posicionan entre las clases de activos preferidas dentro de la estrategia de crédito privado de PIMCO
10 de diciembre de 2024
PIMCO, el principal inversionista institucional en renta fija de los Estados Unidos, ha identificado el financiamiento hipotecario residencial —en particular los préstamos no calificados (Non-QM)— como uno de los sectores de inversión en los que mantiene una alta convicción dentro de su estrategia de crédito privado. Según PIMCO, el mercado hipotecario residencial ha mostrado varias tendencias atractivas en los últimos años. Los bajos niveles de préstamo a valor (LTV), los estrictos estándares de originación de crédito y el respaldo del crecimiento sostenido en los precios de las viviendas han brindado a los inversionistas privados fundamentos crediticios sólidos y valoraciones atractivas.
Con la transformación del sistema bancario estadounidense desde la crisis financiera global, los bancos se han enfocado en fortalecer su rentabilidad a largo plazo, reduciendo su exposición al crédito en balance que exige altos niveles de capital. Esto ha impulsado a inversionistas institucionales como PIMCO a buscar oportunidades en financiamiento respaldado por activos. Según datos de JP Morgan, el mercado de préstamos Non-QM ha registrado un sólido crecimiento anual desde 2016. Para 2022, su tamaño alcanzó aproximadamente los 41 mil millones de dólares, y para el 9 de septiembre de 2024, se situaba cerca de los 28 mil millones. El segmento hipotecario residencial representa actualmente la mayor proporción dentro del conjunto de oportunidades de inversión en activos de PIMCO.